Оглавление
Стоимость жилья повышается по всему миру. Несмотря на рост цен, рынок жилой недвижимости в ОАЭ остается мега популярным и перспективным. Многие люди хотят купить дом или квартиру в Дубае – одном из самых быстрорастущих городов мира. Интересный для жизни мегаполис славится своими небоскребами, торговыми центрами, удивительными достопримечательностями и привлекательными ценами на жилье.
Предложения варьируются от недорогих квартир-студий до роскошных таунхаусов и вилл в элитных районах города. Это значит, что каждый искатель жилья обязательно найдет подходящий вариант с многочисленными плюсами:
· расположение менее чем в 5-6 часах полета от популярных направлений мира;
· роскошный образ жизни возле моря;
· инфраструктура мирового уровня;
· высокая степень безопасности.
Дубай входит в пул городов наиболее «выгодных» для покупки недвижимости с доходностью от аренды выше, чем в Лондоне или Нью-Йорке. Надеемся, что наша статья пригодится будущим владельцам квартир или домов в ОАЭ.
Лучшие сайты для поиска
Дубай предлагает для проживания сотни объектов. На изучение доступных вариантов требуется потратить определенное время. Ускорить поиск помогут порталы недвижимости Bayut и Property Finder. Это отличные виртуальные инструменты для покупки или аренды домов и квартир.
С помощью этих онлайн-ресурсов можно самостоятельно выбрать район, тип, размер жилой площади, количество комнат, проверенные офф-план или вторичные объекты. Многочисленные опции позволяют узнавать актуальные новости, законы и тенденции рынка. Интуитивно понятный интерфейс дает возможность сравнивать цены на жилье в разных районах города, знакомиться с советами экспертов и находить надежных агентов.
Типы недвижимости и подсчет комнат
Дубай предлагает исключительный кейс жилых объектов на любой бюджет в 3 основных типах:
· квартира;
· таунхаус;
· вилла.
1. Квартиры в малоэтажных зданиях и небоскребах — самая популярная разновидность жилья в мегаполисе. Бедрумы предлагаются в различных конфигурациях: от студий до апартаментов с 3 спальнями. Студии представляют собой одну большую комнату, в которой кухня соединена со спальней и есть отдельный душ или ванная.
Остальные разновидности подразделяются по количеству спален или ванных комнат. 1-бедрум состоит из одной спальни и самой студии, что по-нашему может считаться двухкомнатной квартирой. 2-базрум – это в основном 2 ванные комнаты, одна из которых примыкает к спальне, а вторая к гостиной.
2. Таунхаусы часто путают с виллами. Но в отличие от автономных вилл большинство таунхаусов имеет общую стену с соседним блоком. Обычно это узкие 2-этажные дома с 1-6 спальнями, изредка отделенные от соседей. 3-бедрум – самая востребованная разновидность таунхаусов.
3. Виллы – это просторные дома, которые предпочитают большие семьи. Такой тип собственности обычно имеет от 3 до 7 спален, пристроенный гараж и частный сад. В Дубае доступны смежные виллы с такими общими удобствами как бассейны, поля для гольфа и песчаные пляжи, а также отдельные особняки, обеспечивающие максимальное уединение и эксклюзивность.
Сколько это стоит
Стоимость сильно разнится в зависимости от месторасположения, типа, планировки, имеющихся удобств, этапа строительства и состояния вторичного жилья. Цены стартуют от 300 000 дирхам. Квартиры — инвестиции с наиболее низкой планкой входа. Обычно это маленькие студии в не очень престижных районах. В среднем готовая двухкомнатная или 2-бедрум квартира стоит 1 млн., а самый ходовой вариант таунхауса на этапе строительства – 3-бедрум – 1.4 млн. дирхам. Предельной цены нет. В зависимости от проекта стоимость может подниматься до 300 млн. дирхам и выше за особняки в элитных жилых комплексах.
Основные застройщики
Сектор недвижимости перенасыщен разработчиками, выбор которых не должен ограничиваться просмотром маркетинговой информации. Репутация и умение застройщика сдерживать обещания гораздо важнее для покупателей жилья в Дубае. В профильных рейтингах лидируют:
· Emaar Properties – государственная компания, в портфель которой входят: самое высокое здание в мире Burj Khalifa, крупнейший на планете торговый центр Dubai Mall, элитные жилые комплексы Dubai Marina и Downtown Dubai.
· Damac Properties – быстро развивающийся частный застройщик элитных жилых объектов и чемпион роста №1 по версии Forbes. Наиболее заметные проекты девелопера – Damac Hills с гольф-клубом, таунхаусами и виллами, а также жилой комплекс Damac Towers by Paramount для звездного образа жизни.
· Nakheel – частная дочерняя компания государственного предприятия Dubai World. Самые известные проекты разработчика – искусственный архипелаг Palm Jumeirah, торговый центр Nakheel Mall, развлекательный комплекс The Pointe. В портфолио также много элитных жилых массивов Discovery Gardens, Jebel Ali Village и Nad Al Sheba Villas.
Компания Emaar Properties наиболее надежная. Но предложения лидера рейтингов стоят дороже на 20-30% по сравнению с такими застройщиками как создатель разноплановых объектов Meraas и экологичных проектов Dubai Properties.
Выбор агента
Для успешной покупки требуется помощь агента, который берет за свои услуги 1-2%. Ради получения более высокой комиссии некоторые маклеры применяют различные хитрости и за более высокий процент продают жилье, не совпадающее с интересами покупателя. Это не нарушает никаких правил, поскольку сумма сборов нефиксированная. Более того, в Дубае плату взимают как с покупателей, так и с продавцов, что абсолютно законно.
Многие застройщики предлагают комиссионные выше, чем 2% от продажной стоимости объекта, чтобы агент сосредоточил усилия на продаже их предложений, а не конкурентов. Сборы, взимаемые с покупателя, должны быть согласованы и указаны в форме Rera B, а с продавца – в форме Rera A.
Профили риелторов можно найти на порталах Bayut и Property Finder. В идеале агента выбирают по рекомендации. В любом случае стоит убедиться, что он зарегистрирован в RERA – регуляторном органе в сфере недвижимости Дубая.
Комиссии и прочие сборы
Принять обоснованное финансовое решение позволяет точное знание всех затрат, связанных с покупкой дома. Участники сделки заранее согласовывают, кто будет нести расходы и уточняют размер процентов. Все комиссии вносятся в договор купли-продажи SPA. Помимо агентского вознаграждения, оплачиваются государственные пошлины:
· в земельный департамент Дубая DLD – 4% от покупной цены + административный сбор в зависимости от типа и стадии строительства недвижимости;
· за регистрацию собственности – 2 000 дирхам + 5% НДС за жилье стоимостью менее 500 000 дирхам и 4 000 дирхам + 5% НДС более 500 000 дирхам;
· за регистрацию жилья с ипотекой – 0,25% от кредита;
· за выдачу свидетельства о праве собственности Title Deed – 250 дирхам.
На первичном рынке застройщик платит комиссию агенту в 99% случаев. Покупатель может сотрудничать с одним из таких агентов или с самим разработчиком. Тогда не придется платить вознаграждение риелтору, что при сделках на вторичном рынке является обычной практикой.
Как минимизировать риски
Покупка квартиры или дома – это всегда про большие суммы. Для жизнеспособных инвестиций с минимальными рисками, требуется надежный маклер, агентство или застройщик. Поэтому важно убедиться, что выбранный специалист или организация имеют соответствующую лицензию. Регуляторный орган ведет реестр риелторов. Проверить запись можно на веб-сайте DLD или в приложении Dubai Brokers.
У каждого уважаемого маклера, застройщика или агентства есть портфолио, в котором можно прочитать независимые отзывы о них. Список последних транзакций позволяет определить уровень профессионализма и оценить опыт работы специалиста. Идеальный риелтор учитывает и удовлетворяет интересы покупателя. Он легко подберет подходящий вариант и успешно заключит безопасную сделку.
Офф-план
Незавершенное строительство или офф-план – это новая недвижимость, приобретенная прямо у застройщика. У такой покупки много плюсов:
· можно выбрать подходящий вариант и договориться о более низкой цене, потому что у многих разработчиков есть отличные скидки;
· подобрать привлекательный поэтапный план платежей;
· сэкономить на агентских комиссиях, которые обычно оплачивает застройщик;
· продать объект до завершения строительства со значительной прибылью, если рынок находится на подъеме, а проект оказался популярным.
За выставленные на продажу строящиеся проекты, требуется изначально заплатить 20% -80% от общей стоимости покупки. Процентовка может изменяться в зависимости от застройщика. Наиболее распространенный план платежей —50/50. На протяжении 3-4 лет строительства выплачивается 50%, а оставшаяся часть после сдачи проекта. Правила, установленные RERA и DLD, сводят к минимуму риски, связанные с задержкой или остановкой строительства.
Продажа офф-планового объекта до завершения проекта допускается. Главное, соблюдать условия установленные разработчиком. Большинство застройщиков требуют оплаты 30-40% от заявленной стоимости. После погашения установленной суммы и получения необходимых разрешений, приступают к процессу перепродажи.
Покупатель готовый приобрести недвижимость должен получить от застройщика NOC – сертификат об отсутствии возражений. После согласования цены и условий, составляют и подписывают контракты. Теперь все невыплаченные платежи берет на себя покупатель.
Вторичка
Вторичная недвижимость – это готовые дома, которые зачастую стоят дороже офф-плановых объектов. Этот сегмент предлагает намного большее количество вариантов с приятным соотношением цены и качества в обжитых районах. Вторичка дает возможность физически видеть и ощущать различные жилые элементы: удобства, инфраструктуру, дороги. Безопасность сделок с оплатой наличными или по ипотеке обеспечивается законами, которые делают рынок недвижимости прозрачным и регулируемым.
В отличие от строящихся объектов рыночная стоимость вторички практически не увеличивается. К тому же готовое жилье может быть морально устаревшим, менее качественным и требовать дополнительных вложений для модернизации.
Ипотека
Если планируется ипотечный кредит (mortgages), следует заранее уточнить условия доступные для иностранцев. Законом ОАЭ об ипотеке установлен минимальный первоначальный взнос для нерезидентов в размере:
· 20% от покупной цены, если стоимость недвижимости ниже 5 млн. дирхам;
· 30%, если стоимость выше 5 млн. дирхам;
· 40%, если ипотечный кредит берется на вторую или третью недвижимость.
Кредиты выдаются на вторичное жилье, но у некоторых банков есть списки застройщиков и проектов, одобренных для ипотечного финансирования. Недвижимость из такого перечня дает возможность получить кредит на объекты офф-план.
Относительно низкие процентные ставки от 5 до 6 процентов годовых, зависят от банка и приобретаемой собственности. Взять взаймы можно:
· до 75% от общей стоимости, ниже 5 млн. дирхам;
· до 65% от общей стоимости, выше 5 млн. дирхам;
· до 60% от общей стоимости для покупки второй или третьей недвижимости.
Заявки на ипотечные суммы не должны превышать годовой доход покупателей более чем в семь раз. Возраст заявителя ограничивается 65 годами для наемных работников и 70 годами для самозанятых лиц. Максимальный срок ипотеки составляет 25 лет.
Сдача жилья в аренду
Владелец может самостоятельно сдавать в аренду квартиру, таунхаус или виллу и получать приличную прибыль. Профессиональная поддержка упрощает этот процесс. За 5-7% от годовой арендной платы лицензированный агент:
· найдет и проверит личные данные съемщика жилья;
· подготовит необходимую документацию;
· окажет помощь в организации техобслуживания или ремонтных работ;
· соберет, внесет и предоставит копии чеков арендных, коммунальных взносов;
· обеспечит регулярные проверки состояния жилья;
· составит отчет о заезде и выезде арендатора.
Получение платежей за аренду жилья отличается от привычных ежемесячных взносов в родной стране. Оплата выдается в виде одного, двух, трех или четырех чеков. Чаще всего арендные сборы вносят один раз в квартал на протяжении года. Но можно договориться о погашении сразу всей суммы одним чеком на год вперед. Арендодателям советуют сохранять чеки как физическое доказательство оплаты на случай возникновения спорных ситуаций.
В Дубае на все виды недвижимости начисляется maintenance service за техническое обслуживание, уборку, охрану, озеленение, содержание лифтов, зданий и придомовой территории. Это регулярные сборы, которые вносятся владельцем. Плата взимается за квадратный фут и варьируется от 3 до 30 дирхам в зависимости от застройщика, месторасположения, использования, типа и размера собственности.
В престижных районах сборы выше, чем за аналогичные объекты в бюджетных местах. Обслуживание квартир стоит гораздо дороже по сравнению с таунхаусами и виллами. При покупке особняка в Al Reem 1 maintenance начисляется из расчета 3 дирхама за кв. фут. В компании Emaar тариф за обслуживание составляет 17 дирхам за кв. фут. Это значит, что содержание 2 бедрум со средней площадью в 1000 кв. футов будет стоить 17 тыс. дирхам в год.
Несколько актуальных проектов
Новое законодательство о недвижимости и благоприятный налоговый режим упростили покупку жилья в Дубае. Город предлагает нерезидентам выбор из квартир, таунхаусов, особняков в новостройках и обжитых местах. В портфеле каждого застройщика есть интересные и актуальные проекты.
· Emaar South – новый жилой массив, расположился недалеко от международного аэропорта Аль-Макту. Помимо 1, 2, 3-комнатных квартир, здесь есть виллы и таунхаусы с 2-4 спальнями. Среди особенностей: 18-луночное поле для гольфа, бассейны, зоны для пикников, игровые детские и крытые площадки для настольного тенниса или сквоша.
· Элитный комплекс Emaar The Valley находится рядом с торговым центром Outlet Mall и стадионом Rugby Sevens. Это целый городок из вилл и таунхаусов с 3-4 спальнями, модной открытой планировкой и первоклассными удобствами.
· Закрытый комплекс Damac Hills с обширной парковой зоной является частью района Dubai Land. Роскошные многоквартирные дома, таунхаусы и виллы со спальнями в нижней части зданий разбросаны вокруг поля для гольфа, разработанного в сотрудничестве с Дональдом Трампом.
· Поселок Damac Lagoons находится возле Damac Hills. Комплекс разделен на 8 тематических кластеров, посвященных средиземноморским городам, часть из которых уже сдана. Таунхаусы и виллы с 4-7 спальнями, гостиной и террасой располагаются на берегу рукотворной лагуны – главной фишки комьюнити.
· Port de la Mer – новая разработка компании Meraas для любителей лакшери. Жилая застройка в стиле Ривьеры находится в самом сердце Jumeirah рядом с City Walk и La Mer. Большинство квартир с 1-5 спальнями и балконами имеют выход на ландшафтные террасы, частные бассейны или пляж.
Разнообразие проектов дает возможность подобрать жилье в соответствии с личными предпочтениями и бюджетом.
Особенности покупки в других эмиратах
Долгое время иностранцам не разрешалось покупать недвижимость в ОАЭ. Дубай первым изменил правила и открыл рынок жилья для зарубежных инвесторов. Пример поддержали остальные эмираты. Процесс покупки практически везде одинаковый. Разница ощущается в процедуре регистрации собственности, количестве и суммах государственных сборов.
В Шардже на момент покупки требуется наличие резидентской визы. В Дубае регистрационный сбор увеличивается, если стоимость жилья превышает 500 000 дирхам. В Абу-Даби плата за регистрацию составляет 2% от стоимости недвижимости до 1 млн. дирхам.
Цены на жилье в Дубае и Абу-Даби выше, чем в остальных эмиратах. Квартиры с 1 спальней пользуются наибольшим спросом. Средняя стоимость 1-бедрум в Дубае составляет около 1 млн., в Абу-Даби – 700 000, в Шардже – 500 000, в Аджмане – 300 000, в Рас-Аль-Хайме – 200 000 дирхам.
Как все происходит
Юридические стороны покупки регулируются в Дубае Законом о недвижимости № 7 от 2006 года. Иностранцы могут приобретать жилье только в зонах «фрихолд»: Business Bay, Dubai Marina, Downtown Dubai, Discovery Gardens и других районах. Если квартира или дом покупаются для постоянного проживания, то выбор должен учитывать расположение. В городе много мест с удобствами для высококачественного образа жизни. Важно, чтобы недвижимость находилась рядом со школами, больницами, супермаркетами и ресторанами.
Финансовая доступность – самый важный фактор. Ведь помимо оплаты покупки, предстоят и другие расходы. Желательно, чтобы сборы за обслуживание жилья не превышали 25% от общего дохода покупателя. Выделенный бюджет должен покрывать авансовые платежи, которые могут достигать 9% от общей стоимости покупки. Когда выбрана подходящая недвижимость, оценены и учтены предстоящие расходы, остается сделать четыре основных юридических шага, чтобы стать владельцем квартиры или дома в Дубае.
1. Заключение договора между покупателем и продавцом – этап обсуждений и согласования условий продажи. Есть два варианта: заплатить наличными или подать заявку на ипотеку. Первый дает возможность договориться о более низкой цене, второй – сделать первоначальный взнос, когда не хватает собственных средств. Главное, чтобы между сторонами не было неясностей в отношении стоимости, способа оплаты или других важных факторов.
2. Подписание договора купли-продажи MOU – Меморандума о взаимопонимании. Форма F доступна на официальном сайте Земельного департамента Дубая, но обычно контракт заполняет агент. Покупатель и продавец ставят подписи на MOU в офисе доверенного лица по регистрации в присутствии свидетеля (риелтора). Покупатель также вносит стандартный залог в размере 10% от стоимости покупки, который возвращается после успешного завершения сделки.
3. Заявление на получение NOC – сертификата об отсутствии возражений. Покупатель и агент встречаются с продавцом в офисе застройщика, чтобы подать заявку и оплатить документ для передачи права собственности. Застройщик выдает NOC, если у продавца нет задолженности перед компанией, обслуживающей дом.
4. Передача собственности – последний юридический шаг при покупке недвижимости в Дубае. Участники сделки встречаются в офисе Земельного департамента Дубая и подписывают документы о переходе права собственности. Затем покупатель отдает или переводит деньги продавцу и после оплаты всех пошлин получает Title Deed – свидетельство о праве собственности.
Процесс длится от двух до десяти и больше недель, если собственность заложена или куплена по ипотеке. Для успешной сделки в офисе DLD требуется иметь при себе чек на сумму, подлежащую уплате продавцу; оригиналы Emirates ID, паспорта, визы, сертификата NOC и подписанный контракт MOU. После завершения формальностей покупатель получает ключи и становится владельцем недвижимости в Дубае.
